东方网10月14日消息：据《劳动报》报道，89.5%的老人月收入3000元以下，逾六成老人拥有独立房屋产权，无子女老人中19.1%愿意参加倒按揭……根据这份正在参加“挑战杯”全国大学生课外学术科技作品竞赛的课题调研，在上海实施倒按揭的基础条件已初步具备。

　　历时4月样本1400份

　　21岁的陈吉，是华东师范大学统计学的大三学生。去年上半年，他和同学们开始走进闵行区失独老人，提供志愿者服务。大家在与老人的交流中发现，他们虽然手中握有多套房产，生活却过得并不如意。

　　有什么办法能让失独老人未来的生活更有保障？怀揣着这个朴素的想法，同学们展开研究，发现了“倒按揭”这一在国内仍算是新鲜事物的概念。最终，6位华师大的本科毕业生历时4个月，完成了一份名为《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》的上万字课题报告。

　　“倒按揭”，又称反向抵押贷款。当老年人达到规定年龄之后，将自己拥有的独立产权房抵押给金融机构获取贷款。贷款期间，金融机构根据不同的业务方案，定期或者不定期放款，直至贷款者去世或者永久离开房屋。此时，金融机构将房屋收回，以此作为偿还贷款凭证的金融模式。

　　课题以50周岁以上人群为调查对象，选取静安、普陀及宝山分别作为核心城区、核心城区边缘区及近郊区的代表，展开问卷调查。样本总量为1400份，其中有效样本1288份。在此基础上，他们又以典型性、代表性为原则，选取30个样本进行深度访谈。

　　19.1%无子女老人可接受

　　这次长达4个月的调研，直观地反映出了老年人对养老保障的实际需求。

　　从收入来看，被访者中月收入在3000元以下的最多，占总数的89.5%。收入在3001—5000元的占总数的7.2%。5000元以上的占总数的最少，为3.3%。

　　对于受访的1400位老人而言，养老金是主要经济来源，占83.4%。其次是房屋出租，占样本总量的5.4%。而靠工作收入和城镇无保障补贴的，分别占总数的2.8%和2.1%。只有0.3%和0.2%的老人，其收入来源为证券交易收入和商业保险金。

　　而在老人对倒按揭的接受程度上，有子女群体不愿意参加反向抵押贷款项目的比例高达80.3%，相比之下，无子女群体中有55.3%不愿意参加；而无子女群体中愿意参加反向抵押贷款项目的比例为19.1%，也明显高于有子女群体的7.5%。考虑到全国无子女老人超过1000万，即便只考虑无子女老人这一群体，以房养老的试点仍然是必要的。

　　62.3%老人拥有独立产权

　　“调查也证明，上海的大部分老人符合倒按揭的房产要求。”陈吉解释，被访老人中有62.3%的老人拥有独立房屋产权，不拥有房屋产权的仅占37.7%。

　　上海财经大学发展规划处处长、投资学教授应望江告诉记者，在上海实施倒按揭贷款的一些基础条件已初步具备。一方面，上海大多数住房的产权是清晰的。其次，上海的金融机构有充裕的资金实力，贷款周期的可精算化将有效降低房产倒按揭贷款的风险。同时，上海房产价格保持稳中趋涨的预期可以增强金融机构的信心。

　　此前，上海银行主办了一场“倒按揭”业务研讨会，市民政局是支持单位。研讨会上，复旦大学经济学院教授封进也指出，国内城乡独自居住的老人家庭已分别达到49.7%和38.3%；而中国城市自有住房拥有率为85%，高于美国、日本等；城市拥有2套以上住房的家庭占比约19%；随着医疗技术的发展和劳动力短缺，老年人医疗护理费用会更快速增长。“这些都将刺激倒按揭需求的增长。”

　　2007年至今仅6例成功 现有模式难过儿女关

　　此前国内多个城市曾试点“以房养老”，均以失败告终。其中，上海试点仅6例成功，最后只得悄然暂停。

　　面对老人的实际需要，以房养老推行为何困难重重？根据调研，将房子传给后代的传统养老观念成为最大绊脚石。此外，政策存在真空、现有产品设计不尽合理也是试点要直面的挑战。

　　八成有子女老人不愿参加

　　“传统观念是以房养老被接受的最大障碍。”陈吉感叹。

　　课题组在闵行区吴泾镇和江川路街道各进行了深度访谈。让大学生们印象深刻的是，大部分老人手中都握有两三套房产，每月收入却只有一两千元。即便是这样，愿意将房产抵押出去的人少之甚少。

　　“你这个方案，在万不得已的时候才能适用。”一位老人直截了当地对陈吉说：“除非是家庭关系僵得不得了了，要和子女打官司、断绝关系，我们才会想到这一点。”原来，几乎所有老人都在自己的房产证上加了子女的名字。不少人坦言，如果今后不把房子留给孩子，“心里过不去”。

　　学生们的调查也显示，受教育程度、年龄、收入情况等三大因素对老人是否参加以房养老的影响并不明显，而有无子女这一因素却影响显著。据悉，有子女群体不愿意参加的比例高达80.3%。

　　此外，对倒按揭的不熟悉、未来房价是否波动、金融机构是否“靠谱”等因素，也让老人们不敢轻易接受以房养老。

　　以房养老在国外同样遇冷

　　值得注意的是，尽管以房养老在国内发展多年，拥有较为成熟的制度设计，但接受程度并不高。即便是在发展最迅速的美国，在1997年到2005年之间，65岁以上拥有房产的老人，只有不到0.5%使用倒按揭。截至2011年，仍然只有2.5%的老人使用倒按揭。

　　(1)美国

　　美国拥有三种适合不同人群的反向抵押贷款养老模式，分别是房产价值转换抵押贷款、住房持有者贷款，和财务自由计划。其中最主要的由政府主导，并授权给金融机构开办此业务，采用了一次性支付，固定时期支付，信用额度支付或其组合等支付方式。

　　(2)英国

　　英国的反向抵押贷款业务分为房屋转换计划和生命周期贷款两种。在房屋转换计划中，老年人将拥有独立产权的房产转化为现金，并居住在抵押的住房内直至死亡。投资公司按照协议收走房屋的产权，并在老人死亡后获得住房处置权与增值收益。

　　(3)加拿大

　　加拿大应用最广泛的模式为逆向年金抵押贷款。借款人通过抵押房产，获得贷款购买养老年金，养老年金在借款人有生之年都能按月为其提供固定收入，反向抵押贷款到期后养老年金的支付还会继续。但是贷款到期后，借款人必须偿还以复利计算的本息和，否则不得不处置房产以偿还贷款。

　　(4)新加坡

　　新加坡反向抵押贷款的唯一开办机构是一家私营保险公司。此产品只针对60岁以上、拥有独立房屋产权的新加坡永久公民，而新加坡约有的家庭拥有的是共有住房，供需之间的矛盾导致该项目一直处于低迷状态。